מחירי הדירות בקפריסין — סקירה לשנת 2025

קפריסין, אי ים־תיכוני עם כלכלה יציבה, אקלים נעים ותוכנית מגורים קבועה למשקיעים זרים, ממשיכה למשוך קונים מקומיים ובינלאומיים לשוק הנדל"ן שלה. בשנת 2025 שוק הדירות בקפריסין (הרפובליקה של קפריסין) מציג מגמות עלייה במחירים, בעיקר בשל ביקוש גבוה ממשקיעים זרים, תיירות מתפתחת ותוכנית מגורים קבועה המאפשרת מגורים בהשקעה של לפחות 300,000 אירו. מחיר ממוצע לדירה בקפריסין נע סביב 250,000 אירו, עם עלייה שנתית ממוצעת של כ־2.5%–4.8% במחירי הנדל"ן למגורים.

מחירי דירות בערים מרכזיות בקפריסין

מחירי הדירות משתנים בהתאם למיקום, קרבה לים, גודל וסוג הנכס (חדש או יד שנייה). לימסול היא העיר היקרה ביותר, בעוד ניקוסיה מציעה אופציות זולות יותר. בטבלה שלהלן — טווח מחירים ממוצעים לדירות (1–2 חדרי שינה) ומחירים למ"ר, על פי נתונים עדכניים לשנת 2025:

עיר	מחיר ממוצע לדירה (1-2 חדרי שינה)	מחיר ממוצע למ"ר	הערות
לימסול	300,000–600,000	3,300–4,000	העיר הפופולרית ביותר למשקיעים זרים; עלייה של 10.7% בשנה האחרונה.
ניקוסיה	200,000–350,000	2,466–2,800	בירה כלכלית; מחירים נמוכים יותר בפרברים; עלייה של 5.1% בשנה.
לרנקה	150,000–270,000	1,975–2,500	צמיחה חזקה בזכות שדה תעופה ושיפורים תשתיתיים; עלייה של 11% במחירי דירות.
פאפוס	200,000–400,000	1,891–2,500	אזור תיירותי; דירות ליד הים יקרות יותר; עלייה של 8.3% בשנה.
איה נאפה / פמגוסטה	250,000–400,000	3,000–4,000	אזורים תיירותיים; דירות נופש פופולריות אך פחות יציבות כלכלית.

המחירים כוללים מע"מ (VAT) בשיעור 19% על נכסים חדשים, כאשר קיימת לעתים הנחה ל־5% על נכס ראשון למגורים. דירות חדשות יקרות יותר ב־20%–30% מדירות יד שנייה. בנוסף, הביקוש לדירות קטנות (סטודיו/חדר אחד) גבוה בגלל תיירות ושוק השכירות הקצרה.

מחירי דירות בצפון קפריסין

צפון קפריסין (החלק התורכי, המוכר כ"רפובליקה הטורקית של צפון קפריסין") מציע מחירים נמוכים יותר אך שוק פחות יציב בשל סוגיות פוליטיות ומגבלות על קונים זרים. המגמות ב־2024–2025 כללו ירידה חדה במכירות ב־2024 והתאוששות חלקית ב־2025.

• טווח מחירים ממוצע לדירה: 75,000–150,000 פאונד (כ־90,000–180,000 אירו), עם הבדלים בין אזורים עירוניים לכפריים.
• ערים מרכזיות: קירניה (Girne) — 100,000–200,000 פאונד; פמגוסטה — 80,000–150,000 פאונד.
• תשואות שכירות: גבוהות יחסית (5%–8% לשנה) בזכות תיירות, אך מסתכנות בסיכונים משפטיים ופוליטיים.

השוק בצפון מתאים למשקיעים תקציביים, אך מומלץ לבחון היטב את הבעלות המשפטית והסיכונים הגיאופוליטיים לפני רכישה.

מגמות בשוק הנדל"ן בקפריסין — 2025

• עליית מחירים: מדד מחירי הבתים עלה בכ־4.8% בתחילת 2025 (מ־4.5% ב־2024). דירות רשמו עלייה ממוצעת גבוהה יותר מאשר בתים.
• מכירות: התאוששות ב־2025 לאחר ירידה קלה ב־2024; לדוגמה, בלימסול נרשמו כ־2,800 מכירות דירות ב־2025.
• תשואות שכירות: ממוצע של כ־5.39% לדירות ושכירות חודשית לדירת חדר אחד בכ־950 אירו (בלימסול), לשלושה חדרים כ־1,525 אירו.
• תחזית: צמיחה משוערת של כ־3.51% עד 2029, עם דגש על נכסים ירוקים וחכמים.
• מימון: ריביות משכנתא ממוצעות סביב 4.11%, המגבירות ביקוש המשקיעים.

גורמים המשפיעים על המחירים

• ביקוש זר: כ־50% מהעסקאות מתבצעות על ידי זרים — תוכניות PR או מגורים קבועים בהשקעה (מינימום כ־300,000 אירו) תומכות בביקוש.
• תיירות וכלכלה: מספר תיירים משמעותי שנתית (מיליוני מבקרים), מה שמגביר ביקוש לדירות נופש והשכרה קצרה.
• עלויות נלוות: שכירות חודשית ממוצעת נע בין 740–1,750 אירו; חשבונות ותפעול בין 100–500 אירו; מסים על הכנסה משכירות משתנים (0–35%).
• אתגרים: מחסור בהיצע באזורים חופיים, עליית עלויות בנייה והשפעת אינפלציה; בצפון — סיכונים משפטיים ופוליטיים.

סיכום והמלצות למשקיעים זרים

שוק הדירות בקפריסין ב־2025 מציע הזדמנויות אטרקטיביות: מחירים עולים אך עדיין נמוכים יחסית למדינות אירופאיות מרכזיות (ממוצע כ־2,518 אירו למ"ר). לימסול ולרנקה מובילות בצמיחה ובביקוש, בעוד שצפון קפריסין מתאים למשקיעים בתקציב נמוך יותר אך עם סיכונים גבוהים יותר.

אם אתה משקיע זר, מומלץ:

• להתייעץ עם עו"ד מקומי המתמחה במקרקעין.
• לעבוד עם סוכן נדל"ן מקומי מהימן.
• לבדוק אפשרויות מימון וריביות מעודכנות (להיערך לריבית סביב 4% בעת הסקירה).
• לבחון את היתרונות של תוכניות מגורים קבועות/PR כשיקול אסטרטגי לרכישה.

הנתונים בסקירה זו מבוססים על דוחות עדכניים לשנת 2025 (מדד מחירי הבתים של הבנק המרכזי הקפריסאי, מקורות כמו Numbeo ו־Global Property Guide ודוחות שוק מקומיים). מומלץ לאמת נתונים מדויקים לפני כל החלטת רכישה, שכן השוק יכול להשתנות במהירות באזור זה.