פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים

פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים

כל מה שצריך לדעת

ירושלים היא אחת הערים המרכזיות בישראל בתהליכי התחדשות עירונית. מבנים רבים בעיר נבנו לפני שנות ה־80 ואינם עומדים בתקני בטיחות מודרניים מפני רעידות אדמה או ירי טילים. כאן נכנסים לתמונה פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים, אשר מעניקים מענה כפול: חיזוק ושדרוג מבנים ישנים לצד תוספת של יחידות דיור חדשות. בשנים האחרונות ירושלים הפכה למובילה בתחום, עם אלפי יחידות דיור שאושרו ונבנו במסגרת התכנית.

מהי תמ"א 38 וכיצד היא פועלת בירושלים?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. בעלי דירות ויזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק, מה שהופך את המהלך לכדאי כלכלית. בירושלים, בה מצוקת הדיור חריפה במיוחד, התכנית זכתה לפופולריות גבוהה.

פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים מתבצעים בשני מסלולים עיקריים:

• חיזוק ועיבוי (38/1) - שמירה על הבניין הקיים תוך הוספת קומות, ממ"דים, מעלית ושדרוג תשתיות.
• הריסה ובנייה מחדש (38/2) - הריסת הבניין הקיים ובניית בניין מודרני במקומו, עם מספר דירות גדול יותר, חניה תת־קרקעית ולעיתים גם שטחי מסחר.

דו"ח הרשות להתחדשות עירונית מצביע על כך שבשנת 2024 כ־60% מההיתרים שניתנו בארץ במסגרת תמ"א 38 היו במסלול הריסה ובנייה מחדש, מגמה שמשתקפת גם בבירה.

נתונים עדכניים על פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים

נכון לסוף שנת 2024:

• בירושלים אושרו 35,128 יחידות דיור במצטבר במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 - יותר מכל עיר אחרת בישראל.
• בעיר נמכרו 870 דירות חדשות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 בשנת 2024 בלבד.
• כ־20% מהיתרי התמ"א שניתנו במחוזות ישראל עד 2020 - נרשמו בירושלים.

נתונים אלה ממקמים את ירושלים בחזית תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר בזכות השילוב בין הצורך הבטיחותי לבין הביקוש העצום לדיור בעיר.

שכונות מרכזיות בהן מתקיימים פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים

• קריית יובל - השכונה נחשבת לחלוצה בתחום ההתחדשות בעיר. עשרות בניינים ישנים עוברים תהליכי חיזוק או נהרסים לטובת בניינים חדשים בני 8-12 קומות. פרויקטים של תמ"א 38 בקריית יובל כוללים הוספת ממ"דים, חניה תת־קרקעית ושיפור תשתיות.
• קטמון הישנה ובקעה - שכונות אלו מאופיינות במבנים בני עשרות שנים ללא ממ"דים או מעליות. פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים בשכונות אלה מאפשרים שדרוג משמעותי של איכות החיים, תוך שמירה על האופי הייחודי של האזור.
• גילה - בשל מספר המבנים הרב שנבנו בשנות ה־60 וה־70, גילה היא מוקד חשוב של פרויקטי התחדשות עירונית. רבים מהבניינים נהרסים ונבנים מחדש, עם תוספת של מאות יחידות דיור.
• מרכז העיר ונחלאות - אזורי שימור רגישים שבהם תכניות תמ"א 38 נבחנות בקפידה רבה, אך קיימים פרויקטים נקודתיים שנועדו לחזק מבנים תוך שמירה על הצביון ההיסטורי.
• פסגת זאב ונווה יעקב - שכונות צפוניות שבהן קיימת צפיפות גבוהה ומבנים ישנים. פרויקטים של תמ"א 38 מספקים חיזוק וממ"דים לדירות רבות, לצד תוספת דירות חדשות.

אתגרים ייחודיים בירושלים

לצד ההצלחות, ישנם אתגרים משמעותיים המקשים על מימוש פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים:

• מורכבות תכנונית - בשל ריבוי אתרי שימור, נדרשים פתרונות יצירתיים כדי להתאים את הפרויקטים לאופי העירוני.
• שונות חברתית - האוכלוסייה בעיר מגוונת מאוד (חילונים, דתיים, חרדים וערבים), ולעיתים קשה להגיע להסכמות רחבות בין הדיירים.
• טופוגרפיה מורכבת - העיר בנויה על הרים ועמקים, מה שמייקר את עבודות הבנייה, במיוחד בחניונים תת־קרקעיים.
• כדאיות כלכלית - בשכונות פריפריאליות יותר ערך הקרקע נמוך, ולכן יזמים נדרשים לתמריצים ממשלתיים כדי שהפרויקטים יהיו אפשריים.

סיפורי הצלחה של פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים

• רחוב אליעזר הגדול בקריית יובל - בניין ישן בן 4 קומות נהרס, ובמקומו נבנה בניין בן 10 קומות עם מעלית, ממ"דים וחניה תת־קרקעית.
• רחוב יהודה הנשיא בבית הכרם - פרויקט חיזוק ועיבוי שבמסגרתו הוספו ממ"דים, מעלית, שופצה חזית הבניין ונבנו מספר דירות חדשות.
• פרויקטים בגילה ופסגת זאב - מספר בניינים נהרסו ובמקומם קמו מגדלים מודרניים עם פארקים חדשים ותשתיות משודרגות.

סיפורים אלה מהווים מודל להצלחת פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים ומשמשים השראה להמשך הדרך.

סיום תוקף תמ"א 38 - ומה הלאה?

באוקטובר 2023 פג תוקפה של תמ"א 38, אולם הממשלה אפשרה לרשויות המקומיות להמשיך לקדם פרויקטים שכבר נמצאים בשלבי אישור עד שנת 2026. בירושלים, בשל היקף הפרויקטים הרב, עדיין ניתן למצוא עשרות מיזמים פעילים של תמ"א 38 במקביל לפיתוח תכניות חלופיות כגון "חלופת שקד" ותכניות עירוניות מותאמות.

המשמעות היא שבשנים הקרובות נמשיך לראות פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים, אך בהדרגה הם יוחלפו בפרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי או מסלולי התחדשות עירונית חדשים.

תרומת הפרויקטים לעיר ירושלים

ההשפעה של פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים ניכרת בכמה תחומים מרכזיים:

• בטיחות - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים.
• הגדלת היצע הדיור - תוספת אלפי יחידות דיור חדשות מדי שנה.
• שדרוג תשתיות - חידוש חזות השכונות, הוספת חניות ומרחבים ציבוריים.
• שילוב אוכלוסיות - מעבר של משפחות צעירות לשכונות ותיקות ותוספת גיוון חברתי.
• תרומה כלכלית - יצירת מקומות עבודה בתחום הבנייה והמרצת שוק הנדל"ן המקומי.

פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים חוללו מהפכה במרחב העירוני: הם שיפרו את רמת הבטיחות של אלפי דירות, יצרו פתרונות דיור חדשים, חיזקו את המרקם החברתי והכלכלי, ושינו את פני שכונות שלמות בעיר. למרות סיום תוקפה של התכנית, ירושלים ממשיכה להיות עיר מובילה בהתחדשות עירונית, ועתידה תלוי במימוש מוצלח של התכניות החלופיות. החיבור בין יזמים, רשויות ותושבים יבטיח שפרויקטים של תמ"א 38 בירושלים ימשיכו להשפיע לטובה על פני העיר עוד שנים רבות.