התחדשות
עירונית

כיצד לבחור יזם תמ"א 38?

שלבים עיקריים לבחירת יזם לפרויקט של תמ"א 38

• קביעת דרישות ותנאי סף.
• קבלת הצעות ממספר יזמים פוטנציאליים.
• בחירה ביזם בסיוע עורך דין מומחה להתחדשות עירונית.

הבנת מושגי יסוד

• תמ"א 38: תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים קיימים נגד רעידות אדמה, שכוללת אפשרויות לשיפוץ, הרחבה ובמקרים מסוימים אף הריסה ובנייה מחדש של הבניין.
• פינוי-בינוי: תהליך הכולל הריסת בניינים קיימים ובנייה מחדש של מבנים חדשים ומודרניים במקום, תוך הענקת זכויות בנייה נוספות ליזמים.
• זכויות בנייה: הכמות המותרת לבנייה על פי התכנית העירונית. במסגרת פרויקטים רבים, יזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות מעבר למה שהיה מותר במקור.
• גמישות תכנונית: היכולת לשנות את התכנון המקורי של פרויקט בהתאם לצרכים שנוצרים במהלך התהליך, כולל שינויים בגודל דירות, מספר הקומות ועוד.
• אגרות השבחה: מסים שנגבים על ידי הרשויות המקומיות עבור עליית ערך הנכס הנובעת משינויי תכנון או זכויות בנייה נוספות.
• הסכמת דיירים: הדרישה להשיג אחוז מסוים של הסכמה מצד הדיירים לפני התחלת פרויקט התחדשות עירונית, כדי לוודא תמיכה קהילתית בפרויקט.
• פיצויים לדיירים: ההטבות, הפיצויים והתמורות הניתנות לדיירים במסגרת הפרויקט, כולל דירות חדשות, פיצויי שכירות במהלך הבנייה, ועוד.
• מפקח התחדשות עירונית: אדם או חברה המוסמכים לנהל ולפקח על פרויקטי התחדשות עירונית, ולוודא את קיום ההתחייבויות של היזם כלפי הדיירים והרשות.
• היתר בנייה: מסמך המאשר על ידי הרשות המקומית את הזכות לבנות או לשפץ נכס על פי התכניות המאושרות.
• התנגדויות: תהליך המאפשר לציבור או לדיירים להגיש התנגדויות לתכניות בנייה, שיכולות להוביל לשינויים או לביטול הפרויקט.
• תכנית מתאר: מסמך תכנוני המגדיר את השימושים המותרים בקרקע, זכויות הבנייה, הגבלות ומדיניות התכנון לאזור מסוים.
• סביבתי ואיכות חיים: שיקולים חשובים בתהליך התכנון של פרויקטי התחדשות עירונית, כולל שיפור תשתיות, ירוק, גישה לשירותים וייעול אנרגטי.
• מסלול הרשויות המקומיות: מסלול בו הרשות המקומית יוזמת ומקדמת את הפרויקט, עם תמיכה ומימון מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הרשות המקומית אחראית לארגון הדיירים ולשיתוף פעולה עמם.
• מסלול היזמים - מיסוי: מסלול המעודד יוזמות התחדשות עירונית פרטיות, על ידי הקניית הטבות מס ליזמים ובעלי נכסים המקדמים תוכניות פינוי-בינוי או עיבוי בנייה.
• תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38): תכנית המיועדת לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, כוללת חיזוק ועיבוי המבנה הקיים או הריסה ובנייה מחדש.
• הריסה ובנייה מחדש: תהליך שבו מתבצעת הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש בסטנדרטים מודרניים, יכול להתבצע כחלק מפרויקט פינוי-בינוי או במסגרת פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית.
• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה: תהליך שבו מבוצע חיזוק הנדסי של המבנה לשיפור עמידותו בפני רעידות אדמה, תוך הוספת קומות חדשות או הרחבת הדירות הקיימות.
• משך התכנון וקבלת האישורים: תהליך הקשור לאורך הזמן והמורכבות הנדרשים לקבלת אישורים תכנוניים והיתרי בנייה לפני ובמהלך התקדמות הפרויקט.
• עלויות אחזקה, ועד בית וארנונה: ההשפעות הכלכליות של התחדשות עירונית על בעלי הדירות, כולל שינויים בעלויות האחזקה, תשלומי ועד בית, ותשלומי ארנונה עקב שיפורים והוספת שטחי דיור.
• תכניות תמ"א 38: כוללות שני מסלולים עיקריים - תמ"א 38/1 לחיזוק בניינים קיימים ותוספת בנייה, ותמ"א 38/2 להריסת הבניין הקיים ובנייה מחדש, שניהם מטרתם לחזק מבנים מפני רעידות אדמה.
• התארגנות בעלי הדירות: תהליך שבו בעלי הדירות מתארגנים כדי להגיע להסכמות ולחתום על הסכמים עם יזמים, תוך קבלת ייעוץ משפטי וניהול משא ומתן.
• אישורים והיתרי בנייה: הליך הכרחי שבו פרויקטי התחדשות עירונית דורשים אישור מהרשויות הרלוונטיות, כולל תכנון, בדיקות סביבתיות והיתרי בנייה.
• עלויות הפרויקט והטבות מס: כולל את עלויות התכנון, הבנייה, וההתארגנות, וכן הטבות המס המוענקות לפרויקטים התואמים את קריטריונים מסוימים.
• שינויים בעלויות אחזקה וארנונה: פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים להוביל לשינויים בעלויות האחזקה ובתשלומי הארנונה, בהתאם לשינוי בגודל ובאיכות הנכס.

שאלות ותשובות

מי הם השותפים העיקריים בפרויקט של התחדשות עירונית?

• הרשויות המקומיות: משחקות תפקיד מרכזי בקידום ותמיכה בפרויקטים, החל משלב התכנון ועד לביצוע, תוך שיתוף פעולה עם גופים ממשלתיים נוספים למימון והטבות מס.
• היזמים והמארגנים: יזמים פרטיים או חברות הנדל"ן המובילים את התהליך, מהתכנון דרך הבנייה ועד למכירה או השכרה של היחידות הדיוריות.
• בעלי הדירות והנכסים: תושבים ובעלי נכסים המושפעים ישירות מהפרויקט, שתפקידם חשוב בהסכמה ובתמיכה בהתחדשות.

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא תהליך שבו מתבצעת שיפור, חידוש או הרחבה של אזורים עירוניים קיימים, דרך פרויקטים של בנייה מחדש, שיפוץ, חיזוק בניינים, ושדרוג התשתיות הציבוריות והסביבתיות.

מהם היתרונות העיקריים של התחדשות עירונית?

היתרונות כוללים שיפור באיכות החיים לתושבים, חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, עלייה בערך הנדל"ן, שדרוג התשתיות והמרחב הציבורי, ותרומה לסביבה ירוקה יותר.

מהם שני המסלולים העיקריים של תכניות תמ"א 38?

תמ"א 38/1 הוא מסלול לחיזוק בניינים קיימים עם תוספת בנייה, ותמ"א 38/2 הוא מסלול להריסה ובנייה מחדש, שניהם במטרה לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה. ההבדל העיקרי הוא בין שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים לבין הריסתו ובניית מבנה חדש במקומו.

מי הם השותפים העיקריים בפרויקט של התחדשות עירונית?

השותפים העיקריים כוללים את הרשויות המקומיות, היזמים והמארגנים, ובעלי הדירות והנכסים המעורבים בפרויקט.

מהן האתגרים העיקריים בתהליכי התחדשות עירונית?

האתגרים כוללים את הגעה להסכמה בין בעלי הדירות, קבלת אישורים והיתרי בנייה מהרשויות, התמודדות עם עלויות גבוהות, ושמירה על אינטרסים סביבתיים וחברתיים.

איך התחדשות עירונית יכולה להשפיע על ערך הנדל"ן?

התחדשות עירונית יכולה להוביל לעלייה בערך הנדל"ן על ידי שיפור התשתיות, האסתטיקה והאיכות הסביבתית של האזור, וכן על ידי הוספת שטחי מגורים ושימושים נוספים.

מהן ההשלכות של התחדשות עירונית על תושבי האזור?

ההשלכות כוללות שיפור באיכות החיים, עלייה בערך הנכסים, אך ג

מהו "מסלול הרשויות המקומיות" בהקשר של התחדשות עירונית?

מסלול הרשויות המקומיות הוא אחד מהמסלולים לקידום התחדשות עירונית, בו הרשות המקומית יוזמת ומקדמת פרויקט התחדשות עירונית באמצעות תכנון וארגון של הדיירים, תוך שיתוף פעולה ותמיכה מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המסלול מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות ולהשפיע על הפרויקטים באופן ישיר.

מה ההבדל בין "תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38)" ל"פרויקט פינוי-בינוי"?

"תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38)" מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה תוך הוספת יחידות דיור חדשות או בנייה מחדש של הבניין. לעומת זאת, "פרויקט פינוי-בינוי" מתמקד בהריסת בניינים ישנים ובנייתם מחדש באיכות גבוהה יותר, תוך הגדלת מספר היחידות הדיוריות ושדרוג התשתיות.

איך פרויקט התחדשות עירונית משפיע על עלויות האחזקה והארנונה לדיירים?

פרויקט התחדשות עירונית יכול להוביל לעלייה בעלויות האחזקה והארנונה עבור הדיירים, בעקבות הוספת שטחי דיור, שיפור והוספת תשתיות כמו מעליות וחניונים, ושינוי בסיווג הנכסים. עם זאת, השיפורים באיכות המגורים והעלייה בערך הנכס עשויים להצדיק את העלות הנוספת.

מהם הצעדים הראשונים שבעל דירה צריך לנקוט במסגרת פרויקט התחדשות עירונית?

הצעדים הראשונים כוללים קבלת מידע והבנה של הפרויקט, התייעצות עם מומחים ויועצים משפטיים, השתתפות בפגישות עם דיירים נוספים והיזמים, ובדיקת ההצעות הכלכליות והתכנוניות המוצעות. חשוב לוודא שכל ההחלטות מתקבלות באופן מושכל ובהתאם לאינטרסים של בעלי הדירות.

אילו גורמים יכולים למנוע או לעכב את התקדמות פרויקט התחדשות עירונית?

גורמים שיכולים למנוע או לעכב את התקדמות הפרויקט כוללים חוסר הסכמה בין בעלי הדירות, קשיים בקבלת אישורים תכנוניים ובנייה מהרשויות המקומיות, חוסר כדאיות כלכלית ליזם, והתנגדויות מצד תושבים או גורמים סביבתיים. חשובה תכנון מדוקדק, שיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים, ונכונות למצוא פתרונות יצירתיים לאתגרים שעולים.