שוק הנדל"ן הישראלי: מה צפוי בקיץ 2025?

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בתקופה של תמורות משמעותיות, המושפעות ממגוון גורמים כלכליים, ביטחוניים וחברתיים. לקראת קיץ 2025, צפויים שינויים והתפתחויות שישפיעו על מחירי הדיור, הביקוש וההיצע. מאמר זה בוחן את המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן הישראלי, תוך התייחסות לנתונים עדכניים, תחזיות מומחים והשפעות המצב הגיאו-פוליטי והכלכלי.

רקע: מצב השוק ב-2024 ותחילת 2025

בשנת 2024, שוק הנדל"ן הישראלי הראה סימני התאוששות לאחר תקופה מאתגרת שהושפעה ממלחמת "חרבות ברזל" ומעליית הריבית על ידי בנק ישראל. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מחירי הדירות עלו בכ-6.7% בממוצע במהלך 2024, כאשר אזורים כמו חיפה (11%) והצפון (9.5%) הובילו בעליות המחירים. במקביל, נרשמה עלייה של כ-37% בביקוש לדירות, עם כ-101,000 עסקאות שנרשמו במהלך השנה, מתוכן כ-41,000 דירות חדשות.

עם זאת, תחילת 2025 התאפיינה בחולשה מסוימת. בחודש ינואר נמכרו כ-7,373 דירות בלבד, ירידה של 37.3% לעומת דצמבר 2024 ו-16% לעומת ינואר 2024. המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות נותר גבוה, עם כ-24,540 דירות במחוז תל אביב ו-18,720 במחוז המרכז. גורמים כמו ריבית גבוהה (4.5%), עליית מע"מ ב-1% ומחסור בכוח אדם בענף הבנייה תרמו לאי-ודאות בשוק.

גורמים מרכזיים שישפיעו על שוק הנדל"ן בקיץ 2025

• מדיניות הריבית של בנק ישראל: ריבית בנק ישראל, העומדת על 4.5% בתחילת 2025, היא גורם מרכזי המשפיע על שוק הנדל"ן. ריבית גבוהה מגדילה את עלויות המשכנתאות, מה שמקשה על רוכשים פוטנציאליים, במיוחד זוגות צעירים. מומחים מעריכים כי בנק ישראל לא יוריד את הריבית לפני המחצית השנייה של 2025. עם זאת, ירידת ריבית לקראת הקיץ עשויה לעודד ביקושים כבושים.
• מחסור בהיצע ומחסור בכוח אדם: המחסור בהתחלות בנייה והעיכובים במסירת דירות ממשיכים להוות אתגר. כ-100,000 פועלים פלסטינים הפסיקו לעבוד, וכיום חסרים כ-30,000 עובדים בענף. העיכובים גורמים לשחיקת רווחי הקבלנים ומעלים מחירים.
• הביקוש לדירות עם ממ"ד: המצב הביטחוני מגביר את הביקוש לדירות עם ממ"ד. ב-2024, נרשמה חלוקה שווה בין עסקאות של דירות חדשות לדירות יד שנייה. מגמה זו צפויה להימשך בקיץ 2025.
• התחדשות עירונית כמנוע צמיחה: פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי מהווים מנוע צמיחה, בעיקר בערים כמו בת ים, חולון ורמלה. בירוקרטיה מסרבלת ודיירים סרבנים ממשיכים להוות חסם.
• השפעות המלחמה והמצב הביטחוני: המלחמה יצרה גם אי-ודאות וגם הזדמנויות. מפונים מדרום ומצפון מחפשים מגורים במרכז, מה שמגביר את הביקוש באזורים כמו תל אביב וגוש דן.

תחזית לקיץ 2025

על פי תחזיות מומחים, מחירי הדירות צפויים לעלות ב-3-6% עד סוף 2025. להלן מספר תחזיות מפורטות:

• גוש דן: צפוי להמשיך להפגין עוצמה. דירת 4 חדרים בתל אביב עשויה להגיע למחיר של כ-5 מיליון ש"ח.
• אזורי הפריפריה: לוד, רמלה ואופקים עשויות להמשיך להציג עליות מחירים בשל פוטנציאל השבחה.
• שוק השכירות: צפוי לגדול אם הריבית תישאר גבוהה.
• משקיעים: חזרה מדורגת, במיוחד לאזורים עם תשואה גבוהה כמו ראשון לציון וחדרה.

הזדמנויות ואתגרים

• מבצעי מימון כמו 10:90 או 20:80 מצד הקבלנים.
• השקעות בפריפריה עם מחירים נגישים ותשואות גבוהות.
• פרויקטי התחדשות עירונית בטווח הבינוני.

• ריבית גבוהה שמקשה על רכישה.
• מחסור בכוח אדם שגורם לעיכובים ולהתייקרות.
• אי-ודאות ביטחונית שמרחיקה משקיעים.

המלצות לרוכשים ומשקיעים

• רוכשים פרטיים: כדאי לשקול רכישה בהקדם ולהתמקד בדירות עם ממ"ד באזורים מבוקשים.
• משקיעים: כדאי לבדוק השקעות בפריפריה עם פוטנציאל השבחה, כמו רמלה או לוד. חשוב לבדוק את תנאי המימון.
• שוכרים: שקלו שכירות לטווח קצר והפניית הון עצמי להשקעות אחרות.

שוק הנדל"ן הישראלי צפוי להמשיך במגמת עלייה מתונה בקיץ 2025, עם עליות מחירים של 3-6% ברוב האזורים. גורמים כמו ריבית גבוהה, מחסור בכוח אדם ואי-ודאות ביטחונית ימשיכו להוות אתגרים, אך ביקושים כבושים, התחדשות עירונית והעדפה לדירות עם ממ"ד יתמכו בצמיחת השוק. רוכשים ומשקיעים שישכילו לנצל הזדמנויות באזורים מתפתחים ולנהל את המימון בחוכמה יוכלו להרוויח מהמגמות הצפויות.

NewKey