menu close Меню
Быстрый подбор ЖК
Main photo

המחירים בפרויקטים החדשים מול דירות יד שנייה – מה משתלם יותר ב-2025?

14.05.2025

151 Total views

polylang_site_a617

שוק הנדל"ן ב-2025 – שינויי כיוון, אתגרים והזדמנויות

שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025 מציג תמונה מורכבת. מצד אחד, תנופת בנייה נרחבת יוצרת שפע של פרויקטים חדשים ברחבי הארץ – מדירות בוטיק במרכזי ערים ועד מגדלים בפריפריה. מצד שני, שוק דירות היד השנייה מציע מגוון רחב של נכסים במחירים נוחים יותר, לעיתים באזורים מבוקשים במיוחד. במציאות הכלכלית של ריביות גבוהות, יוקר מחיה וסביבת מיסוי משתנה – יותר ויותר רוכשים שואלים את עצמם: מה משתלם יותר – לקנות דירה חדשה מקבלן או לרכוש דירה מיד שנייה?

בכתבה זו ננתח את ההבדלים במחירים, את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, ונבחן מה עדיף לרוכשים בשנת 2025 – הן מבחינה כלכלית, הן מבחינה תכנונית, והן מבחינת איכות החיים בטווח הארוך.

1. המחיר: כמה עולה דירה חדשה וכמה עולה דירת יד שנייה?

דירות חדשות
  • עליית מחירי הקרקעות במרכז הארץ.
  • דרישות רגולציה מחמירות בתחום הבנייה הירוקה ונגישות.
  • התייקרות חומרי הבנייה (כתוצאה מהשפעות עולמיות, כולל שינוע ולוגיסטיקה).
  • הוצאות שיווק, אחריות ובקרת איכות מצד הקבלן.

לפי נתוני הלמ"ס (2025), המחיר הממוצע לדירה חדשה במרכז הארץ עומד על כ-2.8 מיליון ₪, בעוד שבפריפריה המחיר הממוצע לדירה חדשה נע סביב 1.7 מיליון ₪.

דירות יד שנייה
  • דירה יד שנייה באותו אזור לרוב תהיה זולה ב-10% עד 20% לעומת דירה חדשה.
  • לדוגמה: דירה בת 3-4 חדרים בתל אביב, בפרויקט חדש, תעלה בממוצע כ-3.2 מיליון ₪.
  • לעומת זאת, דירה ישנה (בת 15-30 שנה) באותו אזור תעלה כ-2.6 מיליון ₪.
  • הפער נובע מכך שהדירה כבר שומשה בעבר, ולעיתים דורשת שיפוץ או התאמות.

2. מיסוי ועלויות נלוות: כמה באמת תשלמו?

דירה חדשה
  • מס רכישה: אם זו דירה ראשונה, נהנים מפטור או מדרגות מס נמוכות.
  • שכר טרחת עורך דין: לרוב 0.5% ממחיר הנכס.
  • הצמדה למדד תשומות הבנייה: מייקרת את הדירה עד למסירה (הפרשי הצמדה של עשרות אלפי ₪).
דירת יד שנייה
  • אין מע"מ, אך תשלמו מס רכישה בהתאם למדרגות החוק.
  • אין הצמדה למדד, המחיר קבוע.
  • הוצאות שיפוץ: לעיתים מדובר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
  • עמלת תיווך: אם נעשה שימוש במתווך – 1%-2% ממחיר הנכס.

3. איכות חיים, נוחות ותשתיות

יתרונות של דירה חדשה:
  • תקינה עדכנית: בנייה לפי סטנדרטים חדשים – מיזוג, חשמל, אינסטלציה, ממ"ד, נגישות.
  • חניה, מעלית, לובי, חדר אשפה וכו' – כלולים כחלק מתכנון המתחם.
  • שכונות חדשות עם תכנון עירוני מודרני: פארקים, מוסדות חינוך, קניונים במרחק הליכה.
  • אחריות קבלן: לרוב עד 7 שנים על תקלות מבניות, שנה ראשונה על מערכות הבית.
יתרונות של דירת יד שנייה:
  • מיקום: לעיתים הדירה ממוקמת בלב שכונה ותיקה, קרובה לתחבורה ציבורית, מוסדות לימוד ובילוי.
  • קהל מגובש: לא תמיד צריך לחכות להתאקלמות שכנים, שכונה "חיה".
  • אין זמן המתנה לאכלוס: אפשר לעבור מיידית.

4. שיפוץ והתאמה אישית

  • דירות יד שנייה כמעט תמיד מצריכות השקעה נוספת: החלפת מטבח, שיפוץ חדרי רחצה, חידוש תשתיות.
  • בפרויקט חדש לרוב מקבלים אפשרות לבצע שינויים ותוספות כבר בשלב התכנון – אך מדובר בתוספת תשלום מול הקבלן.

5. סיכונים והזדמנויות ב-2025

בפרויקטים חדשים:
  • סיכון לדחייה במסירה – נפוץ במיוחד בפרויקטים שטרם התחילו בבנייה.
  • אי ודאות כלכלית של הקבלן – חשוב לבדוק ערבויות, ליווי בנקאי, איתנות פיננסית.
  • שכונה לא מאוכלסת – אתגר לחיות במקום שעדיין "בהקמה".
בדירות יד שנייה:
  • מצב הנכס: ייתכן שיש ליקויים סמויים.
  • סיכונים משפטיים: חריגות בנייה, חובות עירייה, דיירים בדירה בשכירות או תביעות.

6. השקעה עתידית – מה צפוי לעלות בערך?

  • דירות חדשות באזורים מתפתחים נוטות להעלות את ערכן לאחר אכלוס (בין 5%-15% תוך 3 שנים).
  • דירות יד שנייה במרכזי ערים ותיקות שומרות על ערכן, אך לא תמיד רושמות קפיצות חדות.

7. פרויקטים מיוחדים – מחיר למשתכן והתחדשות עירונית

  • תוכניות "דירה בהנחה" (2025) מציעות דירות חדשות במחיר מופחת – אך התחרות קשה והזכייה לא ודאית.
  • פינוי בינוי ותמ"א 38 יוצרים אפשרות לרכוש דירה חדשה במיקום מצוין – לעיתים במחיר תחרותי, אם כי מדובר בפרויקטים ארוכי טווח.

8. חוויית הקנייה

  • בקנייה מקבלן: התהליך כולל חתימה על חוזה מול חברה יזמית, פיקוח של בנק מלווה, תשלומים לפי שלבי בנייה.
  • בדירה מיד שנייה: מו"מ ישיר או דרך מתווך, לעיתים הליך רגשי ולא תמיד רציונלי – אבל מהיר יותר.

9. מה אומרים המומחים?

  • יועצי משכנתאות ממליצים לבחון את תמהיל ההלוואה בהתאם לתקופת הבנייה – ייתכן שתשלמו גם שכירות וגם משכנתא על דירה חדשה.
  • עורכי דין למקרקעין מדגישים את חשיבות הבדיקות המשפטיות – במיוחד בקניית דירת יד שנייה.
  • שמאים מציינים כי בפרויקטים חדשים יש ערך מוסף בדמות מפרט טכני עשיר, מערכות מתקדמות, ותשתיות סביבתיות.

סיכום: אז מה משתלם יותר?

פרמטר דירה חדשה דירה יד שנייה
מחיר רכישה גבוה יותר זול יותר
עלויות נלוות הצמדה למדד, שכר טרחת עו"ד לעיתים שיפוץ נרחב, תיווך
איכות חיים גבוהה יותר, בנייה עדכנית תלוי במצב הדירה
סיכון נמוך, יש שנת בדק ואחריות הקבלן. איכות תלוייה בקבלן. מצב הנכס, ליקויים סמויים
מיידיות לעיתים ממתינים שנים כניסה מיידית
פוטנציאל עליית ערך גבוה באזורים מתפתחים תלוי מיקום ותחרות

מסקנה כללית:
בשנת 2025 הבחירה בין דירה חדשה לבין דירת יד שנייה תלויה בצרכים האישיים שלכם – אם אתם מחפשים שקט, חדשנות ותכנון מודרני לטווח הארוך – פרויקט חדש יתאים לכם. אם לעומת זאת אתם מעדיפים להיכנס לדירה מיידית, לשלם פחות, ולהשקיע בשיפוץ מותאם אישית – דירת יד שנייה היא אופציה משתלמת לא פחות.

הכי חשוב – לבצע בדיקות, להיעזר באנשי מקצוע אמינים, ולתכנן את הרכישה גם בהיבט הכלכלי וגם בהיבט האישי.

NewKey

polylang_site_a557

You need to login to create comments.

You are only one step away from smart investing!
It's time to invest in Cyprus!

Answer a few questions and get complete information about investment opportunities from NewKey.

Take a short survey to receive a selection

Progress: 0%
Choose your investment location
Next
Progress: 13%
What is your purpose for planning to purchase real estate?
Next
Progress: 25%
What type of property are you considering?
Next
Progress: 38%
What is important to you?
(can be missed)
Next
Progress: 50%
Select an approximate budget for property acquisition

от

до

polylang_site_a641

polylang_site_a314-2

от 0K до 0K

$

polylang_site_a313

от 0K до 0K

Next
Progress: 68%
When do you plan to make the purchase?
Next
Progress: 75%
Do you need a consultation with a real estate expert?
Next
Progress: 88%
Where would you prefer to receive a personalized property selection?
Final question
Progress: 100%

Новые объекты

New polylang_site_a294
רב צעיר 2-6
רב צעיר 2-6
רב צעיר 2-6
רב צעיר 2-6
רב צעיר 2-6

map_marker Тель-Авив

קן התור הנדסה ובניין בע"מ

פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה
פרשקובסקי בנווה דורון | רמלה

map_marker Рамла

פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ

אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל
אפי באפיקי נחל

map_marker Гилат

אפי קפיטל

"Found an error" - Let us know. Together we will make the service better!

Report a bug

Found an error
Прямой заход
Вопрос 1 из 4
Пройдите короткий тест, и мы подберём подходящую под ваши условия новостройку
Где будем искать квартиру?
icon
icon
icon
icon
Получить консультацию
Вопрос 2 из 4
Какую квартиру вы ищете?
Можно выбрать несколько вариантов:
назад
Получить консультацию
Вопрос 3 из 4
Бюджет. На какую цену ориентируетесь?
Выберите один вариант:
назад
Получить консультацию
polylang_site_134-2
polylang_site_a720
Выберите один вариант:
  • polylang_site_a721
  • polylang_site_a722
  • polylang_site_a723
  • polylang_site_a724
назад
Получить консультацию
שאלה אחרונה
האם עליכם למכור את הנכס הנוכחי שלכם על מנת לרכוש את הנכס החדש?
Выберите один вариант:
назад
Получить консультацию
Оставьте свой номер телефона, и мы расскажем об отличных вариантах. Бесплатно и без спама
назад
polylang_site_a204
Изменить цвет текста
Изменить цвет фона
Изменить цвет заголовка
Маленький шрифт
Снижение прибыли
Уменьшение пространства между словами

Take a short survey to receive a selection

Progress: 0%
Choose your investment location
Next
Progress: 13%
What is your purpose for planning to purchase real estate?
Next
Progress: 25%
What type of property are you considering?
Next
Progress: 38%
What is important to you?
(can be missed)
Next
Progress: 50%
Select an approximate budget for property acquisition

от

до

polylang_site_a641

polylang_site_a314-2

от 0K до 0K

$

polylang_site_a313

от 0K до 0K

Next
Progress: 68%
When do you plan to make the purchase?
Next
Progress: 75%
Do you need a consultation with a real estate expert?
Next
Progress: 88%
Where would you prefer to receive a personalized property selection?
Final question
Progress: 100%